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北京案例集体土地如何助力租赁市场

2019-06-09 08:57:32来源:励志吧0次阅读

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“虽说我们目前入住率只有50%多,且还有4栋楼没有对外开放,但就排队申请的创业团队数量来说,已经接近供不应求,我们将加快准入资质的审核速度。”位于北京(楼盘)市海淀区温泉镇351地块上的中关村(000931,股吧)创客小镇首席执行官胡堃告诉《中国经济周刊》,自2017年1月首批租客入住后,希望与创客小镇签约的创业团队一直络绎不绝。而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房。

2017年以来,利用集体建设用地建设租赁住房,增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在政府文件中。2017年8月,国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)的通知,在北京、上海(楼盘)等13个城市开展第一批试点。虽然到今年8月才出现在《方案》中的试点名单中,但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试,截至2017年10月,北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住,共5600余套房屋已有承租者入住。

温泉镇351地块项目:村集体已按100%入住率拿到创客小镇前3年租金

从海淀区房管局了解到,温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目,也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目。该项目总建设面积约19万平方米,可提供2772套公租房,用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社。

温泉351地块项目总建设面积约19万平方米,可提供2772套公租房。

胡堃介绍说:“351地块所在位置属于东埠头村,但项目决策是温泉镇集体做出的,开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村都入股的北京兴泉置业有限公司,租金收益先分到各个村,然后再分到每个村民的账户上。”

据了解,该项目由村集体直接租给海淀区房管局,合约期限为10年,房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金,“不论现在和未来的入住率如何,村集体已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡堃说。

作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房项目,中关村创客小镇与北京其他集体用地上的租赁住房不同,专门对创业团队中的人员配租,并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经济周刊》,351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目,而是希望将“双创”热潮引入集体经济发展,通过助力创业者让入股的村民跟上产业革命的浪潮,“2015年海淀区政府测算得出的结论显示,保障性住房的供给数量基本可以满足需求,所以在351地块上建设的中关村创客小镇完全可以定向配租给某一部分特殊人群。”

一位工作人员告诉,该项目有一居室、开间和两居室三种户型,面积最大的为60余平方米,与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房,一室一厅户型租金为每月3000元左右,而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元,“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠,这是非常大的优惠比例。”

温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签订框架合作协议,已有2369套房屋具备租赁意向,其中1795套房屋已签订租赁意向协议,有279个创业团队签约入住1338套。

谁有资格承租创客小镇中的租赁住房?胡堃介绍:“硬性条件是公司注册地在海淀,为保其在初创阶段,注册时间在5年之内。小镇与创业团队签约,再由团队推荐人员承租,前提是承租人在北京市必须名下无房。”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创业小镇,还要先通过“路演”,“首先我们会考察创业团队的创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏红告诉,“其次还要看团队成员是否靠谱,项目本身是否有前途。”胡堃说,只有路演中得到导师80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房。另外,创客小镇的租赁住房只在符合特定标准的群体内流动,建立了退出机制,“入住资质每年一审,达不到标准的团队会被请出去,有的项目发展得不好,没到一年的复审期限就被请走了。”

“我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”,胡堃将最初只从事基本农业生产的集体经济形态称为“1.0时代”;将集体所有土地出租,兴办乡镇企业则是“2.0时代”;建造房屋收租金是“3.0时代”;“将集体经济融入产业革命的浪潮,助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”。

唐家岭项目:入股村民收益不仅来自公租房租金

北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区。

2010年前,由于该地区周边产业园集群效应,吸引了大量外地产业工人集聚,彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求,造成了“蚁族”现象。2010年开始,随着唐家岭新城项目的实施,旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。

改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。

从海淀区房管局了解到,集体用地建设租赁住房在唐家岭地区的试点项目共有4个小区,分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块,该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目,共提供租赁住房2176套。其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套,已竣工交付并实现分配入住,土井村项目共有租赁住房678套,将于近期竣工交付。

唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租,而是提供给两类人群:具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工。

2010年开始,随着唐家岭新城项目的实施,旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。

其中,北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不超过10万;4人以上家庭年收入不超过13万,人均住房使用面积不超过15平方米。今年3月28日,唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作,面向保障家庭公开摇号配租,租金标准为35元/建筑平方米·月,目前项目已入住876套。

该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注,唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房,并拟于近期再向其分配200余套住宅,“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作,已签约的房屋数量有250余套。”海淀区房管局负责人称。与中关村创客小镇相同,唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下,再根据准入资质审核的情况配租给符合条件的申请人。

据了解,北京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金,唐家岭村根据每位入股村民的占股数,每年年底直接划到村民的账户上,而构成唐家岭村入股村民收益的不仅有公租房的租金,唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》,“集体用地的建设内容不仅有公租房,还有商业配套,比如餐厅、酒店、超市等,这些和公租房一起构成‘资产包’,‘资产包’内所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益。”

助力租赁市场之余撬动土改?

11月16日,北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(下称《意见》),除鼓励长租,单次租期不得超过10年外,还明确提出未来5年供应1000公顷此类用地用于租赁房屋。

而早在今年4月,《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布,明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷,建设150万套住宅,其中租赁房屋50万套,而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设。

利用集体建设用地建设租赁住房,除为租赁市场提供增量外,还引发了“农业人口城市化”的讨论,有分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”。

集体土地上此前建设的用于买卖的房屋被称作“小产权房”,在用地、规划和销售上都不受法律保护。按照国土部的说明,集体建设用地建设租赁住房,符合规划,依法审批,由不动产登记保护,同时只租不售。北京所有集体建设用地上的租赁住房,所有权不变,归集体经济组织;不征地,采用占地方式办理用地手续,房屋都是大产权登记,不予分割办理单元产权证。

对此,中国人民大学教授刘守英认为,集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程中体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义,“外地农民主要就是一个体面落脚的问题,而本地农民就是一个合规、透明地分享增值收益的问题。”

尽管只是进入了租赁市场,但这一举动引发了一些人士的猜测。此前,集体建设用地被大量用于发展乡镇企业,通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力,农民由于有相对稳定的地租收入,在产业、城乡、职业、身份和生存环境剧烈变化的背景下能顺利地融入城市化。

“这显然是一个多赢的局面。”中国土地学会前秘书长黄小虎认为,以东莞(楼盘)为例,改革开放前只是一座5平方公里的小县城,是乡镇企业的发展使产业不断集聚,现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市,其建成区域内70%的土地至今仍然属于集体所有,“此外,‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山(楼盘)等城市都是在集体土地上生长起来的。”

黄小虎认为,过去农民融入城市化进程有三条路可走:在集体所有的土地上转型,发展非农产业;进城打工;国家征地。前两条路是自主参与城市化,第三条是被动参与城市化。

如今,集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场,使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融入城市化的希望。“这有点超出我的预期”,黄小虎解释说,“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割,让老百姓(603883,股吧)的财产权利能够通过市场充分实现”,他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔。”

租赁市场新主体

房企大佬、互联巨头、银行也盯上租房大蛋糕

随着房企、互联公司、银行等接连亮出在住房租赁市场的大动作。体量庞大的入局者,搅动了租房市场的一池春水。

统计显示,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。不过,目前我国住房租赁市场以个人出租为主,租赁企业提供的房源不足5%,远低于发达国家50%以上的比例。到2030年,中国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元跃升至4.6万亿元,未来租赁市场从“散户化”到“机构化”是大势所趋。

今年7月住建部等9部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出第一项举措就是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。

有分析认为,此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”,消除多次转租和群租造成的混乱现象。未来,住房租赁市场将朝着供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的方向发展。

4个多月来,一些“新主体”纷纷“跨界”进入租赁市场,显然,盯上这块蛋糕的不只是房企。

房企大佬密集征战长租市场

春江水暖鸭先知。逐渐升温的住房租赁市场,房地产企业是第一批冲浪者,老玩家也有了“新玩法”。

11月2日,佛山市“CCB建融家园·泊寓”项目奠基,这是广东首例住宅100%自持70年的项目,将建成总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型租赁社区,将建设15000平方米的人才住房,推出约2400套的租赁房源。

“泊寓”便是万科旗下长租公寓统一使用的品牌,2016年其已作为独立子品牌运营。截至目前,万科已在北京、广州(楼盘)、佛山等地拥有至少5处自持物业地块。

“万科近年来大力发展长租公寓业务,旗下泊寓已经在全国长租公寓市场上名列前茅。所有这些努力尝试,都是为了让房屋回归居住属性,希望能够为解决城市的居住问题尽一份微薄之力。”万科董事会主席、首席执行官郁亮说。

同样处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣布成立长租公寓事业部,其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露,公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”,决心在上海做一些持有型的物业和一些经营性资产。

拥有央企背景的保利地产(600048,股吧),在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌,项目布局十余城市。

据不完全统计,目前TOP 50房企中已有约三分之一通过各种形式涉足住房租赁业务。

方正证券(601901,股吧)首席经济学家任泽平分析认为,长租公寓作为一种创新业务,不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型,也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。

申万宏源(000166,股吧)研报则认为,未来租赁住房建设很可能成为影响国内地产投资的关键变量。

互联巨头分羹租赁市场

面对庞大的租赁市场,互联巨头也纷纷加入想要分一杯羹。

房企、互联公司、银行都在入局住房租赁市场。

10月10日,支付宝的租房业务正式上线,支付宝宣布已有超过100万间公寓正式入驻,在上海、北京、深圳(楼盘)、杭州(楼盘)等8个城市率先启用支付宝信用租房,即芝麻信用达到650分以上,可以免押金、按月交租。未来,对于恶意逐客、随意涨租的房东,租客还可以打差评,并记入对方的芝麻信用租房档案。

据蚂蚁金服方面介绍,目前进驻支付宝的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌——蘑菇租房,接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等近10家长租公寓品牌陆续接入支付宝。蚂蚁金服预计,今年年底将建设包括租客、房东和从业人员的租房信用档案。

蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博对《中国经济周刊》表示,“使用信用租房签订的是电子合同。这需要依赖支付宝的实名认证和支付能力;免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系;而按月交租的背后其实是房租分期,需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案。”他表示,未来蚂蚁金服将会全面向租房行业逐步开放“支付+信用+消费金融”的这一整套多维能力,蚂蚁金服将会全面向租房行业进行开放。

就在支付宝租房平台上线前,9月29日,带有官方背景、阿里巴巴提供技术支持的“杭州市住房租赁监管服务平台”上线,这是全国首个智慧住房租赁平台。与支付宝目前上线的房源不同,这一“官方平台”上除了品牌公寓,还涵盖了个人房源和品牌中介房源。

《中国经济周刊》注意到,早在2016年8月,阿里巴巴旗下的二手交易平台“闲鱼”便上线了房屋租赁业务。而在更早之前,芝麻信用就已经尝试以“信用免押金”的方式与我爱我家旗下的“相寓”合作。

就在支付宝宣布上线租房平台后不久,在北京市住建委站发布的“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”中发现了京东的身影。公告显示,北京京东尚科技术有限公司为中选单位,该公司由北京京东世纪贸易有限公司全资控股。也就是说,京东将成为北京住房租赁监管平台的技术支持方。

房企、互联公司、银行都在入局住房租赁市场。

房企、互联公司、银行都在入局住房租赁市场。

对此,京东方面回应《中国经济周刊》称,由于目前政府尚未公布相应内容,具体业务细节还不便透露。此外,刚刚上线的京东房地产板块中也尚未公布有关租房业务的任何细节。

尽管如此,京东对租赁市场的兴趣却早在2015年就显现了出来。2015年,京东金融与链家旗下的自如联合推出了白条租房,目前,京东白条租房的合作公寓品牌已经达到4家。

“阿里、京东各自电商平台每天数亿人次的流量,这是任何一家房企都不会忽视的资源。”易居研究院研究员赖勤分析说。

有业内人士预测,未来会有越来越多的互联企业进入租赁市场,尤其是互联金融公司,可能会推出相应的金融产品来助力租赁市场发展。

了解到,跨境电商平台联络互动(002280,股吧)在今年年初以2.3亿元购买会找房(北京)络技术有限公司部分股权并对其进行增资。会找房为租房者提供信息服务,其核心业务是为租户提供房租分期的撮合借款业务,目前已覆盖全国30多个城市,用户超过50万。根据收购时的公告显示,预测会找房2017、2018、2019年税后净利润将分别达到1800万元、3300万元、4500万元。

上银行,租套房

11月3日,中国建设银行(601939,股吧)深圳分行与万科、恒大、碧桂园等11家房企,以及比亚迪(002594,股吧)、方大集团(000055,股吧)等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式,进军住房租赁市场,并设立专门子公司负责租赁管理、批量小区品牌化管理。

建设银行推出了“CCB建融家园”长租品牌,在深圳首批推出5000余套长租房源。这些房源主要来自碧桂园、星河地产等房企开发的6个住宅小区,其中大部分是由售转租的全新房源。截至10月份,已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。

此前一天,建行与佛山市国有住房租赁平台建鑫住房租赁有限公司(下称“建鑫租赁”)签约,双方共建“CCB建融家园·乐家”项目。这是广东首个政府主导推出、银行与国有企业合作共建的住房租赁项目。在建行授信支持下,由建鑫租赁购置首批租赁房源410套,建筑面积近2.2万平方米。

作为国内最早开办个人住房贷款业务的商业银行,建设银行此次又率先进军住房租赁市场,建设银行党委书记、董事长田国立表示,建设银行凭借30余年在住房市场的深厚沉淀,有着对国家住房制度改革深刻的理解,形成了住房金融服务的独特优势。

房企、互联公司、银行都在入局住房租赁市场。

房企、互联公司、银行都在入局住房租赁市场。

在进军长租市场的同时,建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”,支持个人住房租赁需求。“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率,低于同期购房按揭贷款,额度最高100万元,最长期限10年。同时,建行也将加大向住房租赁企业提供金融支持。11月2日,建设银行广东省分行行长刘军表示,未来5年,建行将向广东省内住房租赁市场参与主体提供不少于2000亿元的贷款。

其他银行也纷纷加大了对住房租赁的介入力度。10月30日,中信银行(601998,股吧)与碧桂园集团签署合作协议,未来3年将在长租住宅领域为碧桂园提供300亿元保障性基金,满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。

事实上,相比住房租赁贷款成“新秀”,房地产开发贷自去年以来颇受冷落。不少银行提出,严格落实国家房地产调控政策和监管措施,分类实施房地产信贷调控,加强房地产风险管理,严格控制商用房开发贷款。方正证券研报分析认为,商业银行抢滩住房租赁市场有重要意义。将加速房企推出更多租赁房源,缓解房价上涨压力。相较于直接销售,住房租赁回款期长、回款速度慢,以银企合作模式开展租赁业务,房企可加速回笼资金,加速其将空置房转变为租赁房推向市场,增加供给。

企业融资新模式

长租公寓“类REITs”破冰

“新派公寓这次没有借助任何第三方信用担保,仅凭自身良好的运营能力以及核心地段的资产价值就获得了最高的AAA评级,这连我们自己也没有想到。”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》说。

10月11日,国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生:新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行,发行额度为2.7亿元,期限5年,其中优先级产品获AAA评级,利率5.3%。从2013年开始进入长租公寓市场的王戈宏感慨,“终于熬出来了。”

随后,国内首单央企长租公寓“类REITs”落地。10月23日,保利地产()发布公告称,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划近日收到上交所出具的《无异议函》。该类REITs总额不超过50亿元,采取“储架式分期发行”,首期发行自《无异议函》出具之日起6个月之内完成,其余各期自该函出具之日起24个月之内完成。“本项目是保利在住房租赁领域践行央企的首单试水,REITs将成为本集团构建‘一主两翼’业务布局的战略性资本工具。”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示。

长租公寓“类REITs”“千呼万唤始出来”

2017年7月发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到,“积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)”。随后,加快REITs试点的提法先后出现在上海、南京(楼盘)、杭州和北京等城市的“租房新政”中。

REITs,即房地产信托投资基金,而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资,用于资产包中项目建设,投资者凭借购买凭证拿到相应的收益和分红。以新派公寓发行的类REITs为例,其以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓,即新派公寓CBD项目为底层物业资产,该公寓也是投资者收益的产生来源。保利发行的类REITs则以其目前旗下的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌所持有的租赁住房为底层资产。

新派公寓发行的类REITs为以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓为底层物业资产。

为何租赁市场对REITs充满期待?

相比于买卖市场,租赁市场存在服务链条长、周期长等问题,当开发商因不满足于投资建设租赁类产品“赚慢钱”“赚小钱”时,发行REITs让开发商可以向社会融资,将“重资产变轻”,一旦REITs吸引到足够多的社会资本投入,开发商自身所占的股份低于一定比例时便可将自身持股撤出,既保证项目正常运转,又使开发商资金流动性不受影响。“其实所有开发商都不愿意将大量的资金长期锁定在某一处或几处项目上,REITs是一个解决的办法。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽曾对说。亚豪机构市场总监郭毅则表示,当上海、北京等城市陆续推出一定自持比例地块和百分百自持的租赁用地时,所有开发商都希望尽可能地增强资金流动性,“从这一点来看,业界多数人对REITs持期待态度。”

“REITs给投资者的收益由两部分构成,”王戈宏告诉,“第一部分是租赁获得的租金收益,第二部分是资产本身的增值。”王戈宏说,新派公寓自持的CBD项目是他于2013年在该栋物业无人问津时买下的,4年后的资产净值已经翻了两番,“光有钱不行,还要懂运营,只有精细化运营做到位了,才能实现租金和资产两者都增值,投资者才能有回报。”

自1960年美国出台《房地产投资信托法案》,REITs在海外已发展了半个多世纪,美国、澳大利亚、加拿大等20多个国家和地区推出的REITs市值已达1.8万亿美元。以美国公司Equity Residential为例,其收入主要由旗下公寓的租金收入和转卖公寓后获得的资本利得构成,始终是全美最大的长租公寓REITs运营商之一,发行的REITs投资回报率稳定在7%左右。据了解,7%~8%也是美国大多数REITs的整体收益水平,REITs在美国是介乎债券和股票的投资品种,而非暴利的投机品。有投资人把REITs称为“股市的平衡器”,而由于其在2007年次贷危机中的稳定表现,业界亦有“REITs绕过了危机”的说法。

但值得注意的是,美国长租公寓REITs可行的三个条件包括:稳定的租金收益率(每年3%的上升趋势和5%左右的空置率)、稳步上升的租赁需求,以及青年人对长租公寓浓厚的兴趣,这些在我国目前的租赁市场都尚需要培育。

长租公寓“类REITs ”仍存隐忧

业界对REITs并非一致看好,认为隐忧仍在。

亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》介绍说,一些人不看好REITs的原因在于我国租赁市场的租售比过低(东部大中城市不到1:500),且收回成本的周期较长,相比于“一锤子买卖”能“挣快钱”“挣大钱”的买卖市场,做租赁“挣得少”“挣得慢”,而REITs的原理在于投资者看好底层资产未来的租金收益,否则会无人问津。

她举例说,若在上世纪90年代的北京市朝阳区洼里乡,即目前北京奥林匹克公园的主体范围内,某公司以当时的价格购置一栋楼,进行包括租赁服务在内的各项商业开发,对外发行租赁型REITs,以目前亚奥商圈的房价、地价及租金水平,该款REITs才值得被投资者购买,“还有一个前提是它要躲过奥林匹克公园建设过程中的各种拆迁。”

中原地产研究院首席分析师张大伟认为,租赁行业的核心问题是租售比悬殊,按照市场目前的资产价格与租金价格来看,盈利的可能性很小,“这样一来,租赁企业核心问题是如何盈利,而不是寻找渠道变现利润继续投资。”

其实,新派与保利这两单类REITs采取了与郭毅所言相似的“打法”。新派公寓类REITs资产包中的CBD项目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的价格购得的,改造成白领高端长租公寓后于2014年正式对外运营。而有业内人士向透露,保利地产旗下的4个租赁公寓品牌自持部分的物业也是在较早前获得的地块,与目前的行情相比已有不少增值,而REITs带给投资者的一部分收益就是资产包内资产本身的增值,“从这个角度看,两家的打法从逻辑上是正确的。”该业内人士还表示,将早期拿地的自持项目作为REITs底层资产是可复制的经验,很有借鉴意义。

值得注意的是,目前我国规模化和品牌化机构运营的长租公寓模式分“大房东”和“二房东”两类,虽开发商和房屋租赁企业对两种模式均有涉及,但开发商更多采用“大房东”,即所谓自持物业的“重资产”模式;房屋租赁企业多采用“二房东”模式,即从物业持有方租得房屋后再整体打包、装修的“轻资产”模式。目前新派、保利这两单类REITs均为“重资产”模式,张大伟分析说:“市场上主流租赁业态并非自持物业,而是轻资产模式,此种模式目前并未获得政策红利。”

“‘二房东’的REITs不是不能做而是有难度。”郭毅表示,“二房东”面临的尴尬在于资产包中的项目不是自己的,而是从“大房东”处租来的,成本不可控是关键问题,“一旦周边地价上涨,‘二房东’合约到期,就面临被‘大房东’涨租金的压力。”而在王戈宏看来,“二房东”模式的REITs “没太大意义”,“‘二房东’无非是将租金中的‘应收’部分证券化罢了,将未来的租金收益贴现,‘二房东’模式的成本本来就高,资金回报周期长,‘大房东’涨房租后造成的成本上涨会落在租客头上,与支付宝的0利息分期付款相比,优势丧尽。”

多数企业选择“组合拳出击”,以新派公寓为例,在CBD项目之余,其在北京另外两个项目:故宫和新国展项目上则是“二房东”。王戈宏认为REITs渐多不代表所有企业都被倒逼用自持物业的方式争当“大房东”,而是要“打好配合”,“新派目前策略是用‘二房东’模式打市场,REITs的基金收益有其他用武之地。”

离“真REITs”还有多远?

有评论人士对保利此次类Reits的发行方式分析说,“储架式分期发行”不仅是一次融资,更间接实现了公募REITs的扩募功能,已经非常接近真正的公募REITs,树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本。

其实,非长租公寓型的类REITs于2014年在我国就已出现。2014年,中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、海印股份(000861,股吧)信托受益权专项资产管理计划、中信启航专项资产管理计划先后问世,与新派和保利两单类REITs相比,上述几款类REITs均非长租公寓形态,但其都被称为“类REITs”,即只向银行等投资机构开放,不可在证券交易所公开向个人投资者发售。

“从REITs在海外的发展经验来看,真正的REITs应该就是租赁型REITs,REITs这个词的诞生从一开始就是服务于租赁市场,与租赁市场紧密相连。”王戈宏认为,国内市场目前已有的REITs,除保利和新派这两单之外,“血统都不够纯。”

“真REITs”何时出现成为备受关注的话题。与“类REITs”不同,“真REITs”可直接在股票市场上市交易,再加上租金收入免税以及强制性分配等政策,需要国家立法及各职能部门的协调。

对此,郭毅分析认为:“面对普通投资者发售的REITs在风险上还需要有更多的把控,在制度设计上决策层可能还需要时间再做些准备。”在王戈宏看来,突破所谓“政策壁垒”很简单,就是何时出台“真REITs”的试点政策,“把红灯变成绿灯”,“国家连续出台政策鼓励租赁,以及开发商拿地100%持有,不断在交易所推出各种ABS和‘类REITs’产品,这都是相当积极的信号。作为投身租赁市场的品牌,不能等着绿灯亮了才启动,而是做好资产包上等待,绿灯亮了首先冲出去。”

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