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房地产开发商自曝业内潜规则

2020-01-16 19:32:15来源:励志吧0次阅读

5年前,花费约200万元买地;5年后,盖了商品房出售,获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价,而背后却是一个一个的房奴。

刘生(化名),一位来自南方某城市的房地产商人,涉足房地产行业已有20多年。正是他,上述项目的开发商,日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事,还有房地产业内鲜为人知的潜规则。

他解释自己这么做的原因时说:“‘出来混总是要还的’,我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱,是该转型为民众做点事了。”

房地产的暴利从哪儿来

中国青年报:今年年初,任志强公开宣称房地产开发拿地成本高,资金周转时间长,并非暴利行业,您觉得房地产到底是不是暴利行业?

刘生:房地产是暴利行业,这一点无可置疑。

任志强只是讲了事实的一部分,没有讲全面。建房成本是由三部分构成:一部分是土地成本,所以任志强说现在土地价格很高,房子要卖很贵;第二部分是人工费,主要指工人工资,是弹性部分;还有一部分就是钢筋水泥,这一部分是随市场水涨船高,随着市场环境调整而调整的。比如说,上个月卖1000元一吨的钢筋,这个月卖1100元,但这个成本是可控的。

有个调查,开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/ ,包括拿土地,建筑材料,人工费用等。还有1/ 是渠道费用,指国家征税及申报费用等合理开支,而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/ 就是开发商的利润。而实际上,如果运作得好的话,利润远不止这么多。

中国青年报:怎么运作的呢?

刘生:“用土生金”。

2004年我与某公司合作,注册成立一个新的房地产公司,一起开发某房产项目。这块土地是拆迁安置用地,按照有关文件,按建筑面积收取市场地价的10%。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成,共21栋农民房,总计9500平方米的建筑面积,实际容积率 . ,而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。

中国青年报:你们利用擅自提高容积率来增加利润,有关部门不会追究吗?

刘生:一般不会。有时就是利用规划的空子,比如项目中A村的土地,总共75 9.5平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余48 0.5平方米的土地面积已由为农民兴建了住房,实际建筑面积也只有4000平方米左右,容积率在0.82左右。而事实上,当初的规划容积率是1.6,这样开发商又多出了0.78的容积率开发空间。

中国青年报:除了提高容积率,还有什么渠道增加盈利?

刘生:当然还有。

我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米,其中,住宅面积 .4万平方米,商业面积 000多平方米。第一个生财之道是,这 000多平方米商业面积合同上没有说明,是开发商的红利,至少价值1亿元。

另外一个就是,总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后,开发商的可售面积还有 万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算,一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元,因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右,开发此项楼盘,开发商总共可以获益两亿元,另外还有一个价值1亿的商业面积用地。

从这个过程中你就可以看出,开发商是怎么把200万元变成两亿元的。

制度给了房地产商特权

中国青年报:为什么开发商会有这么多空子可钻呢?

刘生:这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家,土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的,没有经济价值。但土地一旦盖了房子,就有了很大收益。

房地产开发是一个系统工程,其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定,很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展,负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展,也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来,其他人即使是拥有土地但也不可以开发。

中国青年报:你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷?

刘生:制度给了房地产商特权,另一方面制度又衍生了私权。

我们知道,所有的政策本身都有滞后性,但做出政策时的动机却是具体的部门或个人,这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出“购房入户”,一会儿又取消,政策变化背后无不有房地产商的身影。

中国青年报:有人说房地产是高投入、高风险、高回报。

刘生:错了,开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下,开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金,房产开发商盖房子是不要钱的,“空手套白狼”。

在房屋预售的时候,开发商几乎可以收回全部成本,甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式,具体来讲,就是拿你业主的钱来做我的开发资金,加上建筑商垫资盖房,既是现实,又是合法的状态。银行还会大力支持,因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高,而且是先还利息后还本金的。

跟开发商的关系,就像是丈母娘和女婿

中国青年报:现在百姓都说你们房地产商背后都有在撑腰,是这样吗?

刘生:术业有专工,房地产商是一个专业,必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与间的合作分不开的。我给你举个我20多年前收地的例子,你就明白了。

土地只能是征收,我们自己不能收地,国家征用以后再卖给我们。按每亩1.6万元的价格从农民手上收过来,再按每亩20万元的价格卖给我们。我们没有和村民谈,征了地就给我们了。我们躲在后面,那时候还没有招拍挂这个概念,只有行政划拨和国家征用。一开始我们就是搞房地产开发,只是村民不知道。而对于村民来讲,地是不要钱的。在这种特定环境下,哪个村能把土地卖掉,那是很能干的,因为把土地变现了。80亩地卖了,每户都成了万元户,所以村民先前还是很乐意的。后来村民知道实情后才心理不平衡了。

中国青年报:和开发商到底谁是赢家?

刘生:都是赢家。一个房地产项目,可以赚1000万,这是国有资产,所以就算干了一个大好事,而且也带动了当地的就业,带动了当地GDP的发展。房子建好以后可能卖到 000万,这样我们就赚了2000万。

中国青年报:这样说和开发商像是一个合作的关系。

刘生:跟开发商的关系,就像是丈母娘和女婿。有句俗话说:丈母娘看女婿,越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资,这些都离不开开发商。希望房地产商拿地之后好好盖房,然后能拿到好处。

出台的政策基本都是为开发商量身定做的,比如房子不好卖的时候,就出台购房入户政策,肯定就会有很多人借钱也要买房了。

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