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底价成交频出 土地溢价率跌68%

2020-01-17 04:11:53来源:励志吧0次阅读

9月6日,房山长阳和昌平未来科技城两地块成功售出,但成交价却几乎与底价“擦边而过”。土地市场的冷清由此可见一斑。

今年以来,北京成交非招标地块的溢价率仅为两成,与去年同期相比暴跌68个百分点。

房山、昌平两地块底价成交

9月6日,北京天资置业集团有限公司以6.09亿元竞得房山区长阳镇哑叭河“02-04-11二类居住用地项目”用地。本地块最终成交价接近底价,仅高于起始价900万元,现场无报价。

如果按照建设成本4000元/平方米计算,该地块中的住宅平均楼面价为54 2元/平方米。而据记者了解,自2009年以来,长阳区域一共出让过16块地块,土地出让面积共计 4.48万平方米,平均楼面价为5065元/平方米。其中,最高楼面价出现在2010年年底,为8 00元/平方米。

由此可见,土地市场已经逐渐波澜不惊。同样,9月6日成交的还有昌平未来科技城北区地块,成交价格也为一次性报价,楼面价为5490元/平方米。

8月份,底价成交主宰了整个土地市场,成交均价较7月出现回落。全国1 个城市成交楼面均价为120 元/平方米,环比下降6%。其中,住宅类用地成交楼面均价为1619元/平方米,环比下降9%。

●京城地块

●全国市场

前8个月土地出让金仅40 1亿

刚刚过去的8月份,土地供应量持续减少,全国土地愁云惨淡,流拍现象比比皆是,成交量持续下滑。全国1 个城市住宅类用地40 宗,成交面积2018万平方米,环比减少17%,同比减少14%。

供应量减少,开发商出钱少,直接导致土地出让金的大幅缩水。据北京中原市场研究部市场显示,去年土地出让金收入前10大城市的总和为879 亿元。而今年前8个月,已经完成的土地出让金只有40 1亿元,在已经过去8个月的情况下,市场才完成了去年总量的45.8%。

特别是去年超过千亿的北京、上海、大连 个城市,今年的土地出让金都有非常明显的下调。其中,尽管上海依然以74 亿元占据了今年前8个月土地出让场的头把交椅,但也仅相当于去年全年的49.1%。而北京只有672亿元,大连更是只占 1.7%。

在北京、上海、广州、深圳一线城市中,仅深圳因为去年土地出让金过少而出现增长,而其他 个城市的土地出让金都出现了明显的下滑。

●原因分析

融资受限 开发商谨慎拿地

溢价率下调、各地土地出让金爆减的主要原因依旧是新盘市场和土地市场的联动,相互作用所导致。北京中原分析认为,北京作为全国限购最严格的城市,成交量下调最明显,限购半年多来,成交量同比有非常明显的下调。而住宅库存也达到了11万套,为最近两年多来的最高值,库存积压趋势非常明显。

此外,在销售困难的情况下,开发商资金压力明显被放大。企业融资渠道大部分被抑制,开发商拿地趋向谨慎。尽管有一线房企转移阵地,例如万科在北京连续拿到三块住宅地块,但总额并不大。整体市场上,北京一线房企拿地并不积极。

最后,供应土地趋向郊区,大部分住宅地块集中在郊区新城,而且含有保障房的地块超过了六成。这也影响了开发商拍地的积极性。

在目前的市场情况下,预计今年一、二线城市以及限购将扩大到的城市,在后4个月的土地出让市场上将继续低迷。

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